Z istoty umowy o roboty budowlane wynika, że wykonawca (z pewnymi wyjątkami) odpowiada za techniczny rezultat swoich prac. Inwestorowi przysługują względem wykonawcy uprawnienia związane z wadliwym wykonywaniem robót zarówno w toku realizacji umowy, jak i po jej zakończeniu.

W toku realizacji umowy zamawiający, jeśli zauważy, że wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót innej firmie obciążając pierwotnego wykonawcę kosztami z tym związanymi.

Inwestorowi przysługuje również szereg uprawnień, jeśli wady ujawniły się dopiero po dokonanym odbiorze. Inwestor będzie mógł realizować uprawnienia wynikające z rękojmi lub roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), a także roszczenia wynikające z gwarancji, jeśli w umowie przewidziano tego typu odpowiedzialność, jak również roszczenia o zapłatę kar umownych wynikających z umowy.

Okres trwania ww. jest różny. Dla przykładu należy wskazać, że wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości-przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Z kolei uprawnienia inwestora z tytułu gwarancji są indywidualnie uzgadniane w treści umów o roboty budowlane. Praktyką jednak jest, że wykonawca udziela gwarancji jakości na wykonane roboty, która trwa zwykle od 3 do 5 lat po dokonanym odbiorze.

Warto jednak zwrócić uwagę, że w pewnych sytuacjach odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona, nawet wówczas gdy wykonane prace są wadliwe. Stanowi o tym przepis z art. 655 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym wykonawca nie odpowiada za wadę wykonanych robót budowlanych w następujących sytuacjach:

• w razie wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń;
• w przypadku wykonania robót według wadliwych wskazówek inwestora.

Innymi słowy, jeśli podczas wykonywania robót zamawiający dostarczy wykonawcy wadliwe materiały, maszyny lub urządzenia, lub udzieli wykonawcy wadliwych wskazówek co do sposobu wykonywania prac, a następnie w wyniku zrealizowania prac zgodnie ze wskazówkami inwestora czy przy użyciu dostarczonego przez niego wadliwego sprzętu wykonany obiekt ulegnie zniszczeniu lub uszkodzeniu, wykonawca ma możliwość uwolnienia się od odpowiedzialności za wady obiektu i żądania umówionego wynagrodzenia, lub jego odpowiedniej części.

Możliwość uwolnienia się przez wykonawcę od odpowiedzialności uzależniona jest od uprzedniego poinformowania inwestora o grożącym niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której mimo zachowania przez wykonawcę należytej staranności nie mógł on stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Praktyka pokazuje, że wobec wykonawcy jako podmiotu profesjonalnie zajmującego się wykonywaniem robót budowlanych standardy staranności są podwyższone.

Oznacza to, że wykonawca będzie wolny od odpowiedzialności za wady, jeżeli nie mógł zauważyć błędów we wskazówkach zamawiającego mimo dołożenia należytej staranności. Jednakże należyta staranność wykonawcy to staranność szczególna, staranność profesjonalisty. Wykonawca powinien zatem dokładnie zbadać wszystko, co otrzymał od inwestora ze szczególną uważnością i zaangażowaniem.

Jeżeli wykonawca nie zachowa takiej staranności albo nie uda mu się udowodnić, że jej dochował, to nie będzie w stanie uwolnić się od ciążącej na nim odpowiedzialności za wady obiektu.